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专题：2026观点商办暨资管大会
来源：观点指数
摘要：市场正从单边下行转向低位震荡 、结构性修复阶段 。
前言
今年是商办资产告别规模扩张、全面转向存量提质与价值创造的历史性拐点。
过去一年 ，新增供应集中释放与需求修复疲软相互叠加 ，重点城市写字楼空置率高位徘徊 、租金持续承压，存量去化成为全行业的共识 。在这样的底色之下 ，市场正从单边下行转向低位震荡与结构性修复阶段 ，区域与项目之间的分化持续加剧，核心城市优质资产展现出稀缺韧性与穿越周期的能力 。
供给侧 ，商办用地投资持续低迷 、新开工面积同比大幅下滑 ，行业已从增量扩张赛道切换至深度运营赛道。需求侧，科技、金融与专业服务业保持韧性，AI、芯片 、低空经济 、新能源等新质生产力企业成为新增租赁主力 ，“地段优先”的选址逻辑正逐渐让位于“产业适配、空间灵活 、绿色低碳 ”等高阶标准 。运营层面 ，单纯“以价换量 ”并未挽回收入损失，行业增长逻辑正转向资产管理能力 、产业导入能力与数字化运营能力的综合比拼 ，老旧楼宇改造与低效资产盘活成为重要增长点 。
与此同时 ，资本工具层面迎来里程碑式破局——商业不动产公募REITs正式开闸，写字楼、酒店 、商业综合体纳入常态化申报 ，截至2026年4月已累计受理17单申报项目 、计划募资总额超626亿元 ，商办资产长期以来依赖大宗交易的单一退出格局正被根本性打破。
基于此，观点指数研究院发布《表现力指数 ? 2026商办暨资管卓越表现报告》 ，全面审视行业在存量提质、资本赋能与价值重塑新周期中的表现 ，期望以客观数据与前瞻洞察，与业界一同剖析商办资产的运营逻辑 ，把握行业迭代中的机遇与方向。
以下为报告节选
商办资产运营：结构性修复
市场综述
经济复苏动能进一步增强 ，办公楼供需格局持续优化
进入2026年一季度，经济复苏动能进一步增强，GDP同比增长5.0% ，环比加快0.5个百分点 。服务业延续领跑态势 ，增加值同比增长5.2%，其中租赁和商务服务业增长12.2% 、信息传输 、软件和信息技术服务业增长10.6%、金融业增长6.5% ，均为写字楼需求的核心来源行业 ，其高增速直接带动了企业的办公租赁 、购置需求温和回升 。
政策层面，2025-2026年 ，针对商业地产“存量高企 、流动性不足、融资渠道收窄”的行业痛点 ，国家及地方出台一系列重磅政策，形成“盘活存量、畅通融资 、鼓励更新 、支持证券化 ”的政策组合拳 ，从顶层设计层面重构写字楼行业发展逻辑。
增量市场表现上 ，据国家统计局披露的数据，2025年 ，全国办公楼开发销售市场表现疲软 ，全年开发投资额和销售额累计值分别为3203亿元和2900亿元，分别同比下滑22.8%和9.3% 。全国办公楼新开工面积累计1471万平方米，同比下降21.9% ，未来1-3年办公市场新增供应将持续缩减 ，同期办公楼竣工面积同比逆势增长6.7%，累计达2071万平方米 ，主要系前期存量项目集中交付 ，短期内仍对存量去化形成一定压力 。
与此同时，2026年1-3月 ，全国办公楼开发投资降幅收窄、销售额由降转升 ，两者累计值分别为702亿元和677亿元，分别同比下滑14.2%和同比增长2.4%。同期全国办公楼新开工及竣工面积均出现下滑 ，两者累计值分别为283万平方米和285万平方米 ，分别同比下滑18.7%和28.4% 。
从数据来看，新开工连续大幅下滑 ，锁定未来2-3年低供应环境 ，行业供需格局将持续优化，为租金修复 、资产估值回升奠定基础 。
供需表现
核心城市存量攀升，高附加值产业提供复苏引擎
市场新增供应数据与国家统计局披露的市场趋势相匹配。2025年至2026年3月 ，写字楼新增供应表现?
